Gayrimenkul sektöründe gözler TBMM’den geçen yeni vergi düzenlemesine çevrildi. Kabul edilen maddelere göre, 2026 yılında bina ve arazi vergi değerlerinde ciddi bir sıçrama yaşanacak. Yeni yılda emlak vergisine esas değerlerin, 2025 yılındaki değerlerin en fazla 3 katı olabilmesine imkan tanıyan düzenleme, özellikle tapu işlemlerini erteleyen vatandaşlar için ek maliyet anlamına geliyor.
Tapu Harcı Neden 3’e Katlanacak?
Türkiye’de gayrimenkul satış işlemlerinin büyük bir kısmı, piyasa rayici yerine "emlak vergisine esas rayiç bedel" üzerinden gösterilerek yapılıyor. Yeni düzenleme ile rayiç bedellerin 3 katına kadar artırılma ihtimali, doğrudan tapu harcı masraflarını da yukarı çekecek.
Mevcut Durum (2025): Emlak vergisi değeri 3 milyon TL olan bir konut için yaklaşık 120 bin TL tapu harcı ödeniyor.
Yeni Durum (2026): Aynı konutun vergiye esas değeri 3 kat artışla 9 milyon TL’ye çıkacak. Bu durumda ödenecek tapu harcı tutarı 360 bin TL’ye yükselecek.
Bu senaryoda alıcı ve satıcı, toplamda 240 bin TL’lik fazladan bir maliyetle karşı karşıya kalabilir.
Kritik Tarih: 31 Aralık 2025
Konutunu satın almış ancak henüz tapu devrini gerçekleştirmemiş olanlar veya yıl sonuna kadar işlem yapmayı planlayanlar için zaman daralıyor. Uzmanlar, 2026’da yürürlüğe girecek yüksek vergi matrahlarından etkilenmemek için işlemlerin 31 Aralık 2025 tarihine kadar tamamlanmasını öneriyor.
Gerçek satış bedeli üzerinden işlem yapanlar bu artıştan daha az etkilenecek olsa da, rayiç bedel üzerinden işlem yapacak olanlar için 2026 yılı, tapu masraflarının "cep yakacağı" bir yıl olacak.
Artışlar Sonraki Yıllarda da Sürecek
Düzenleme sadece 2026 yılı ile sınırlı değil. Yapılan değişikliğe göre emlak vergisi değerleri; 2027, 2028 ve 2029 yıllarında da her yıl bir önceki yılın vergi değerine yeniden değerleme oranı eklenerek artırılmaya devam edecek.
Türkiye’de gayrimenkul piyasası son yıllarda zaten yeterince baskı altında. Yüksek faiz, düşen alım gücü, artan inşaat maliyetleri… Liste uzayıp gidiyor. Şimdi bu tabloya bir de kulislerde konuşulan “tapu harcı artışı” eklenmek üzere.
Rayiç bedel ile gerçek satış bedelinin birebir esas alınması ve denetimlerin sertleşmesiyle, vatandaşın cebinden çıkacak tutar 2–3 katına ulaşacak.
Bu bir “oran artışı” değil belki ama sonuçları itibarıyla net bir vergi artışı.
Zaten daralmış bir piyasada bu yük kime binecek?
Bedeli kim ödeyecek?
– Ev almak isteyen orta gelirli vatandaş
– Evini satıp hayatını düzenlemek isteyen emekli
– Kentsel dönüşüme girmek isteyen ama masraflarla boğuşan malik
Yani yine aynı kesim.
Bugün 3 milyon TL’lik bir evde tapu harcı yaklaşık 120 bin TL.
2026 senaryosu gerçekleşirse bu rakam 250–300 bin TL bandına dayanacak.
Peşinat, kredi, ekspertiz, taşınma derken… Tapu masası artık “son adım” değil, caydırıcı bir duvar haline geliyor.
Bu tür baskılar genelde üç sonuç doğurur:
1. Satışlar yavaşlar
2. Kayıt dışı yollar tekrar gündeme gelir
3. Fiyatlar düşmez, işlem sayısı düşer
Yani devlet kısa vadede gelir artışı beklerken, orta vadede işlem hacmini kaybedebilir.
Asıl soru şu:
Gayrimenkulü bir “vergi kaynağı” olarak mı görmeye devam edeceğiz,
yoksa barınma hakkının temel bir ihtiyaç olduğunu nihayet kabul edecek miyiz?
Tapu harcı; evi alanı değil, ev değiştiren hayatları vergilendiriyor.
Boşanmayı, evliliği, taşınmayı, dönüşümü…
2026’ya giderken yapılması gereken şey;
harcı artırmak değil, adil ve sürdürülebilir bir sistem kurmak.
Yeni bir yıla giriyoruz, 2026 yılında gönlünüzden ne geçiyorsa o olsun.
Ev almak zor, kredi zor, dileğim 2026 yılının sadece harçların değil, dengeli bir konut piyasasının yılı olması.
Samet Hızalan
KAYNAK: YENİ SAKARYA GAZETESİ
