Son dönemde gayrimenkul sektöründe yaşanan gelişmeleri dikkatle takip ediyorum. Sahada edindiğim tecrübeler ve piyasadan gelen geri bildirimler, bizi rahatsız edici bir gerçeğe götürüyor: Sektörde bazı uygulamalar artık sürdürülebilir olmaktan uzaklaşıyor.
Özellikle fiyatlama politikalarında yaşanan kopukluk, piyasanın doğal dengesini ciddi şekilde bozmuş durumda. Bugün birçok bölgede ilan fiyatları ile gerçek satış fiyatları arasında ciddi farklar oluşmuş durumda. Bu da hem alıcı tarafında güvensizlik yaratıyor hem de satış süreçlerini gereksiz yere uzatıyor.
Gayrimenkul, güven üzerine kurulu bir sektördür. Ancak son dönemde bu güvenin zedelendiğini açıkça görüyoruz. Şişirilmiş fiyatlar, gerçekçi olmayan beklentiler ve kısa vadeli kazanç odaklı yaklaşımlar; sektöre uzun vadede zarar veriyor. Oysa bu işin doğasında sürdürülebilirlik ve denge vardır.
Bir diğer önemli sorun ise piyasa gerçeklerinden kopuk hareket edilmesi. Ekonomik koşullar, krediye erişim, yatırımcı davranışları… Tüm bu dinamikler değişmişken, hâlâ eski alışkanlıklarla hareket etmek sektörü daha da zor bir noktaya sürüklüyor.
Burada hem mülk sahiplerine hem de sektörde faaliyet gösteren profesyonellere önemli sorumluluklar düşüyor. Doğru fiyatlama, şeffaf iletişim ve gerçekçi beklentiler artık bir tercih değil, zorunluluktur.
Unutulmamalıdır ki; güven kaybedildiğinde geri kazanmak çok daha zor olur. Gayrimenkul sektörü bugün bir yol ayrımında. Ya kısa vadeli kazanç uğruna bu yanlışta ısrar edilecek ya da daha sağlıklı, dengeli ve güvenilir bir piyasa için gerekli adımlar atılacak.
Benim görüşüm net: Bu yanlıştan dönülmeli. Çünkü bu sektör hepimizin ve doğru yönetilmezse kaybeden yine biz oluruz.
KAKS ve Yüzde 30 Kuralı Hakkında Bilmeniz Gerekenler
Gayrimenkul projelerinde metrekare hesapları yapılırken karşımıza çıkan en kritik terimlerden biri olan KAKS (Emsal), aslında bir arsanın üzerine inşa edilebilecek toplam alanın sınırlarını çizer. Ancak her metrekare inşaat, emsal hesabına dahil edilmez. İşte 2026 güncel Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ışığında, inşaat alanınızı genişleten o sihirli "yüzde 30" kuralının detayları
KAKS (Emsal) Nedir?
En kısa tanımıyla KAKS; bir parsel üzerine yapılabilecek toplam katlar alanının, parsel alanına oranını ifade eder.
Toplam Katlar Alanı = Parsel Alanı X KAKS
1.000 metrekare bir arsanız ve 1.50 emsaliniz varsa, toplamda 1.500 metrekare emsale dahilinşaat hakkınız bulunur.
Yüzde 30 Emsal Dışı Alan Nedir?
Pek çok yatırımcı ve ev sahibi, emsal hakkı dolduğunda inşaatın bittiğini sanır. Oysa yönetmelik, binanın ortak kullanım alanları (merdiven, asansör, sığınak, balkonlar, koridorlar) için size ek bir kontenjan tanır.
Emsal harici sayılan bu alanların toplamı, toplam emsal alanının %30‘unu geçemez. Yani 1.500 metrekare emsal hakkı olan bir binada, yaklaşık 450 metrekare daha “ortak alan” inşa ederek toplam inşaat alanınızı 1.950 metrekareye çıkarabilirsiniz.
Neler Değişti?
Ocak 2026’da yürürlüğe giren yeni düzenlemelerle birlikte, %30 sınırına takılmadan yapılabilecek alanlar netleşti:
Yangın Güvenliği Önceliği: Yangın merdivenleri ve yangın güvenlik hollerinin bir kısmı, %30 hesabına dahil edilmeksizin emsal harici kabul edilmeye devam ediyor.
Bodrum Kat Avantajı: Otopark alanları, sığınaklar ve teknik hacimler (jeneratör, su deposu vb.) kural olarak hem emsale hem de %30 hesabına dahil edilmiyor. Bu da bodrumlu projelerde toplam inşaat alanının emsalin 2 katına kadar çıkabilmesine olanak tanıyor.
Sanayi ve Sosyal Alanlar: Yeni yönetmelikle, sanayi sitelerindeki asma kat sınırlamaları esnetildi ve ortak alan vasfındaki kreş/aile sağlığı merkezi gibi alanların belirli bir kısmı emsal dışı bırakıldı.
İnşaat Alanı Tahmini
Bodrum Kat Yoksa: Toplam İnşaat Alanı = Kat Alanı x 1.30
Bodrum Kat Varsa: Toplam İnşaat Alanı = Kat Alanı x 1.50 – 2.00
Bu hesaplamalar genel bir tahmin sunmakla birlikte; her belediyenin uygulama imar planı ve plan notları farklılık gösterebilir. Kesin sonuç için mutlaka ruhsat projesi ve ilgili idare görüşü esas alınmalıdır.
Samet Hızalan
KAYNAK: YENİ SAKARYA GAZETESİ
