Türkiye’de konut alım-satımında en çok göz ardı edilen ama en çok kriz çıkaran konulardan biri, “eski malikin evi boşaltmaması” meselesidir. Tapu devri yapılır, para ödenir, herkes sürecin tamamlandığını düşünür… ama işin asıl zor kısmı bazen tam o noktada başlar.
Yeni ev sahibi, büyük bir heyecanla aldığı konuta yerleşmeyi planlarken kapıyı çaldığında içeride hâlâ eski malik varsa, bu durum sadece moral bozucu değil, aynı zamanda ciddi bir hukuki sürecin de başlangıcıdır.
Öncelikle şu gerçeği kabul etmek gerekiyor: Tapu devri gerçekleştiği anda mülkiyet hakkı tamamen yeni sahibine geçer. Eski malikin o taşınmaz üzerinde herhangi bir hakkı kalmaz. Buna rağmen taşınmazı boşaltmıyorsa, bu durum hukuken “haksız işgal” olarak değerlendirilir. Yani ortada bir kira ilişkisi değil, açıkça bir işgal söz konusudur.
Peki bu durumda ne yapılmalı?
Sahada en sık yapılan hatalardan biri, süreci tamamen sözlü iyi niyetle yürütmeye çalışmaktır. “Biraz daha süre verelim, mağdur olmasın” yaklaşımı çoğu zaman işi daha da karmaşık hale getirir. Çünkü yazılı bir dayanak olmadan verilen her süre, ileride farklı hak iddialarına kapı aralayabilir.
Bu nedenle ilk adım mutlaka resmi olmalıdır. Noter aracılığıyla gönderilecek bir ihtarname ile taşınmazın belirli bir süre içinde boşaltılması talep edilmelidir. Bu hem süreci resmileştirir hem de ileride açılacak davalar için güçlü bir delil niteliği taşır.
Eğer buna rağmen taşınmaz boşaltılmazsa, artık hukuki süreci başlatmak kaçınılmaz hale gelir. Bu noktada “el atmanın önlenmesi davası” açılarak işgalin sona erdirilmesi talep edilir. Aynı zamanda taşınmazın haksız kullanımından doğan zarar için “ecrimisil”, yani işgal tazminatı da istenebilir. Bu, eski malikin oturduğu süre boyunca bedelsiz kalmasının önüne geçen önemli bir haktır.
Mahkeme süreci tamamlandıktan sonra hâlâ bir direnç söz konusuysa, icra yoluyla tahliye gerçekleştirilir. Bu aşamada devlet gücü devreye girer ve mülk sahibi fiilen hakkına kavuşur.
Burada altını çizmek istediğim en önemli konu şu: Gayrimenkul alımında sadece fiyat, konum ve yatırım değeri konuşuluyor; ancak “teslim şartları” çoğu zaman ikinci plana atılıyor. Oysa satış sürecinde yapılacak doğru bir sözleşme ve net bir tahliye taahhüdü, ileride yaşanabilecek bu tür krizlerin büyük ölçüde önüne geçer.
Kendi adıma açıkça söyleyebilirim ki, artık bu tarz riskli işlemlerde “önce tahliye, sonra devir” yaklaşımı çok daha sağlıklı bir modeldir. Aksi halde yatırım diye alınan bir konut, aylar süren bir hukuk mücadelesine dönüşebilir.
Sonuç olarak; tapu almak, her zaman eve sahip olmak anlamına gelmeyebilir. Ama doğru adımları atan, süreci bilinçli yöneten herkes eninde sonunda hakkını alır. Önemli olan, bu süreci en başından sağlam kurmaktır.
Unutmayın: Gayrimenkulde en büyük sorunlar, en basit görünen detaylardan çıkar.
KAYNAK: YENİ SAKARYA GAZETESİ
