2026–2029 döneminde geçerli olacak emlak rayiç bedellerinin 10 ila 15 kat arasında artırılması, gayrimenkul piyasasında dengeleri değiştirecek gibi görünüyor. Alınan bu kararın hem konut ve kira fiyatlarını yükselteceğini hem de yatırımcı motivasyonunu zayıflatacaktır.
Bu artışlar, uzun bir süredir denge arayışında olan piyasada yeniden frene basılıyor.
Bir gayrimenkul alıcısı için satın aldığı mülkün satış fiyatının yanı sıra vergiler ve harçlar gibi diğer unsurlar da toplam maliyete dahil olmaktadır. Yeni emlak rayiç değerlerinin 10-15 kata kadar arttırılmış olması toplam maliyeti önemli ölçüde artıracaktır. Reel anlamda halen kazançlı düzeye tam gelememiş, ancak faiz indirimleriyle dengelenme emareleri gösteren gayrimenkul piyasası için bu maliyet artışları hem konut fiyatlarını istemsizce artıracak hem de kira fiyatlarını yukarı çekecektir. Bu durum, piyasadaki toparlanmayı geciktirebilir.
Ülkemizde fiili olarak resmi rayiç bedelleri ile satış bedelleri arasında bir makastan söz edilir. Bunun asli nedeni, hâlihazırda %4 düzeyinde uygulanan tapu harcı ve her yıl ödenen emlak vergisidir. Alıcı ve satıcı arasında anlaşılan satış bedelinin resmi işlemlerde beyan edilmesi durumunda ortaya çıkan ağır vergi yükü gayrimenkul piyasasının dengesini sarsmaktadır. Bu nedenle sürekli bu vergi oranlarının düşürülmesi yönünde çağrılarımızı yeniliyoruz.
Tapu Harcı ve Vergilerdeki Yük Talebi Düşürecek
Emlak vergisi ve tapu harçları gayrimenkul alımlarında toplam maliyete ciddi derecede etki etmektedir. Aynı nedenle piyasada rayiç bedelleri ve satış bedelleri arasında bir makasın açılmasına neden olmaktadır. Yılsonuna kadar satış işlemlerinde artış bekliyordum ancak bu düzenlemelerin gelecek yıl işlem adedine olumsuz yansıyacağını düşünüyorum. Nasıl ki inşaat maliyetlerindeki artış arzı olumsuz etkilediyse, bu gelişmeler de konut talebini olumsuz etkileyecek. Alıcılar en iyi ihtimalle standartlarını düşürmek zorunda kalacaktır.
Yatırımcı İçin Yeni Riskler
Son rayiç değer artışı kararlarında önceki dönem 4-5 kata kadar artışlar yapılmıştı. Ancak bu kez 10-15 katlık artışlar, alıcı motivasyonunu ciddi şekilde azaltacaktır. Mevduat hesaplarından çıkacak sermayenin gayrimenkule kayacağı konuşulurken bu düzenleme, o beklentiyi boşa çıkarabilir. Bunun yerine yatırımcılar, vergi avantajı olan yurtdışına yönlenebilir.
Eğer gerçekten daha fazla vergi toplanmak isteniyorsa, tapu harç oranlarında indirim yapılması gerekir. Bu sayede hem kayıt dışılık azalır hem de rayiç bedelle satış bedeli arasındaki makas kapanır.
İtiraz Süreci
Hızlı bir hukuki hareketlilik, 2017’de olduğu gibi yasa yoluyla bu artışlara sınırlama getirilmesini beraberinde getirebilir. Ancak vergi mahkemelerinin iş yükü düşünüldüğünde, bu sürecin zaman alacağı da bir gerçek
Emlak rayiç bedellerinin arttırılması nominal düzeydeki artışların bir yansımasından ibaret. Ancak bir değerin reel baz da bu denli yükselmesi için o yatırım ekosistemindeki genel gelir seviyesinin de benzer oranda yükselmiş olması gerekir. Eğer iç piyasada denge isteniyorsa, özellikle tapu harçlarında yapılacak indirim çok daha etkili bir çözüm olacaktır.
