Sevgili okur; “Ev sahibinin bir, kiracının bin evi var” derler. Gel gör ki bu öyle ağızdan çıktığı kadar kolay olmuyor son yıllarda. Hele taşınma masraflarını hesaba katınca!

Kiracı – ev sahibi ilişkileri ülkemizde hemen her haneyi ilgilendiren, sıkça uyuşmazlık konusu olan bir alandır. Son yıllarda artan kira fiyatlarıyla birlikte bu ilişkiler daha da gergin hale gelmiş durumda. Ancak, hem kiracıların hem de ev sahiplerinin hakları ve sorumlulukları, Türk Borçlar Kanunu ile açıkça belirlenmiştir. Hukukun çizdiği sınırları bilmeden yapılan her işlem taraflara ileride ciddi sorunlar yaratabilir.

Kira Sözleşmesi: İlişkinin Temeli

Her şeyin başı yazılı bir kira sözleşmesidir. Kira sözleşmesi ister 1 yıllık, ister 5 yıllık olsun, yazılı olması tarafların haklarını ispat açısından büyük önem taşır. Türk Borçlar

Kanunu madde 299 ve devamı, kira sözleşmelerini düzenler. Taraflar isterse sözleşmeye özel şartlar da ekleyebilir ancak bu şartlar kanuna aykırı olamaz.

Ev Sahibi Keyfi Tahliye Edemez

Ev sahiplerinin en çok yaptığı yanlışlardan biri “Ben evi satacağım, oğlum gelecek, 1 ay içinde çıkın” gibi keyfi tahliye talepleridir. Oysa kanun gereği zayıf taraf olarak sayılan kiracının korunması esas olup, anlaşmazlık durumunda ev sahibi kiracıyı ancak belirli hukuki sebeplerle ve dava yoluyla tahliye ettirebilir. Bunlar arasında:

- Tahliye taahhüdü (yazılı ve usulünce verilmiş olmalı),

- Kiranın ödenmemesi (bir kira dönemi içinde iki haklı ihtara rağmen ödeme yapılmamış olmalı),

- Kira süresinin sonunda haklı bir tahliye sebebinin varlığı,

- Ev sahibinin ya da alt ve ya üst soyundan birisinin konut ihtiyacı içinde olması, gibi sebepler sayılabilir.

Kira Artışı: TÜFE ile Sınırlı

Ev sahibi her yıl kafasına göre kira artışı yapamaz. 2022 Temmuz ayından itibaren getirilen sınırlama ile konut kiralarında artış oranı, geçici bir süre için %25 ile sınırlandırılmıştı. 2025 yılı itibarıyla bu sınır kalksa bile genel kural, kira artışının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçemeyeceğidir (TBK m.344). Taraflar bu konuda anlaşma yapmış olsalar dahi, belirlenen oran kanuni sınırları aşamaz.

Onarım ve Bakım Yükümlülüğü Kimin?

Kiralananın olağan kullanımıyla ilgili küçük bakım ve onarımlar kiracıya, büyük ve yapısal tamiratlar ise ev sahibine aittir. Örneğin musluk contası değişimi kiracıya; çatının akması ev sahibine düşer. Kiracının bu konuda bilgilendirme yükümlülüğü de vardır. Aksi takdirde doğacak zararlardan sorumlu tutulabilir.

Dava Yoluna Gidilmeden Önce…

Son yıllarda kira uyuşmazlıklarında zorunlu hale gelen arabuluculuk sistemi, tarafların mahkemeye gitmeden önce uzlaşmasını hedefliyor. 1 Eylül 2023’ten itibaren, kira davalarında dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunlu hale gelmiştir. Bu hem süreci hızlandırmakta hem de mahkemelerin iş yükünü azaltmaktadır.

SONUÇ:

Haklı olmak yetmez, hakkınızı usulüne uygun şekilde aramak gerekir. “Ev kiracıya kulun, kiracı ev sahibine tanrının emanetidir. “ Haftaya görüşmek dileğiyle