Sevgili okur;
Hani şu Serdivan’daki tarlana imar girmişti de bir müteahhit bulmuş kat karşılığı anlaşmıştın ya. Yine oğlun müteahhitten topraktan daire almış ve parasını kaptırmıştı da sonra çevreden iyi bir avukat var mı diye yardım istemiştin ya. İşte bu yazıda o konunun hukuki yönlerini ele alacağız.
Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, arsa sahibinin arsasını bina imali karşılığında belli şartlarda yükleniciye devrettiği; tarafların hem inşaat hukukunu hem de eşya hukukunu ilgilendiren karmaşık ilişkiler kurduğu sözleşmelerdir.
Bu sözleşmelerin uygulanmasında ortaya çıkan uyuşmazlıklar sıklıkla teslim, tapu devri, temerrüt, ayıp/eksik ifa ve üçüncü kişilerin yani bağımsız bölüm alıcılarının iyi niyetli mülkiyet kazanımı ekseninde şekillenir. Yargıtay’ın yeni içtihat yönelimleri, bu alanın sınırlarını yeniden çizmiş olup özellikle müteahhitten daire satın alan üçüncü kişilere yönelik hukuki güvenceleri etkileyebilecek niteliktedir.
Bu yeni eğilimlerin pratik sonucu şudur: Bir müteahhitten daire satın alan kişiler ile arsa sahibi arasındaki uyuşmazlıklarda mahkemelerin Yargıtay’ın taze içtihat çizgisine göre karar verirken tapu siciline güven ilkesi, üçüncü kişinin iyi niyeti, iskan durumu ve sözleşmedeki net hükümler arasında denge kuracağı beklenmelidir.
Örnek Olay ;
Sakarya merkezinde A (arsa sahibi) ile M (müteahhit) arasında 01.02.2023 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldı. Sözleşmede dairelerin devri için "yapının iskanının alınmasını takiben 30 gün içinde tapu devri" hükmü vardı. İnşaatın planlanan teslim tarihi belirtilmiş fakat gecikme halinde uygulanacak yaptırım maddesi sınırlı ve net değildi. M, inşaata başladıktan sonra bazı bağımsız bölümleri yatırımcı C ve D’ye (üçüncü şahıslar) satarak tapu tescillerini gerçekleştirdi. Ancak inşaat teknik aksaklıklar ve ruhsat eksikleri nedeniyle kısmen tamamlandı; iskan ruhsatı alınamadı. A, M aleyhine sözleşmenin feshi ve tapu iptali ile birlikte C ve D’nin tapularının iptalini talep etti. C ve D tapuların iyi niyetle (iyi niyetli üçüncü kişi) alındığını, tarafların birbirinden ayrı hak talepleri olduğunu savundu.
Yargıtay uygulamalarına göre muhtemel çözüm ve değerlendirme:
• Mahkeme, öncelikle iskan (yapı kullanma izni) alınmadan yapılan tapu tescillerinin hukukî sonuçlarına bakacaktır: Eğer tapu tescili yapılmış ve tapu siciline uygun kayıt oluşturulmuşsa; Yargıtay yaklaşımı, tapu sicilinin güveni ve iyi niyetli üçüncü kişinin korunması yönünde yorumlandığında C ve D’nin haklarının korunması mümkün olabilmektedir. Ancak, Yargıtay’ın 2025’teki yeni içtihat eğilimi, sözleşme hükümlerinin, teslim koşullarının ve kötü niyet/ahlaki zorlamanın etkisini daha fazla tartmaktadır. Bu nedenle A’nın iddiaları (fesih, tescil iptali, sebepsiz zenginleşme vb.) somut delillerle değerlendirilerek karar verilecektir.
• Eğer mahkeme C ve D’nin iyi niyetini kabul ederse, A nın tapu iptali isteği reddedilebilir; buna karşılık A, M’ye karşı tazminat ve fesih taleplerini sürdürebilir. Öte yandan, Yargıtay’ın vurguladığı dürüstlük kuralı ve sözleşmeye sadakat ilkesi çerçevesinde, M’nin arsa sahibi A’ya karşı yükümlülüklerini yerine getirmemesi kötü niyet (veya ağır kusur) oluşturursa, mahkeme C-D lehine tapu korunmasını sınırlı görebilir — örneğin kamu düzeni ihlali veya dolandırıcılık unsuru varsa farklı sonuçlar doğabilir.
Sonuç olarak esas olan elbette tarafların karşılıklı olarak iyi niyet çerçevesinde hareket edip, birbirlerinin hakkını gözetmeleri gerektiğidir. Ancak taraflardan birisi bizim yöresel deyimimizle “kendisini Allahın kılıncına vurduysa” yani göz göre göre haksızlık yoluna girdiyse ve hakkı olmayanı talep ediyorsa artık işi mahkemelere ve kıymetli hakimlerimize havale etmek en uygun olanı olacaktır.
Çok yoğun iş yükü temposu altında gayretle ve özveriyle çalışıyorlar ama kıymetli hakimlerimiz geciken kimi yargı süreçlerinde biraz daha hızlı karar verme imkanını bulsalar mahkeme süreçleri tadından yenmeyecek diyerek biraz da zülfiyare dokunmuş olalım. Kalın sağlıcakla…
Kaynak: YENİ SAKARYA GAZETESİ
