Türkiye genelinde konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %0,5 oranında azalarak 164 bin 306 oldu. Konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 26 bin 305 ile İstanbul, 14 bin 681 ile Ankara ve 8 bin 678 ile İzmir olurken, en az olduğu iller sırasıyla 86 ile Ardahan, 135 ile Bayburt ve 143 ile Tunceli illeri oldu.

Sakarya’da ise Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %3,7 oranında artarak 2 bin 594 konut satışı gerçekleşti.

Bu satışlardan 298 i ipotekli (kredili) satış olarak gerçekleşti.

Türkiye genelinde yabancılara yapılan konut satışları Ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %0,8 oranında azalarak 2 bin 106 oldu. Ekim ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %1,3 olarak gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satış sayısının en fazla olduğu iller sırasıyla 729 ile Antalya, 725 ile İstanbul ve 192 ile Mersin oldu.

Sakarya’da Ekim ayında yabancılara 42 konut satışı gerçekleşti. Geçtiğimiz yılın aynı ayında 57 konut satışı gerçekleşti.

Sakarya’da Ocak-Ekim aylarında yabancılara toplam 282 konut satışı gerçekleşti.

Konut Kira Gelir Beyannamesinde Değişiklik!

Torba yasa ile birlikte mecliste Vergi ve SGK ile alakalı kanun yasası geçmek üzere.

Bu teklifte özellikle konut kira gelirlerine uygulanan istisnanın kaldırılması önerilmekte ve bunun kullanımının sadece emekliler gibi küçük bir kesimle sınırlandırıldığı görülmektedir.

İstisna Nedir?

Gelir Vergisi Kanunu’na göre bir gerçek kişi sahip olduğu gayrimenkulleri başkasına kiralar ve bu kiralamadan gelir elde ederse bu gelir, halk arasında kira vergisi olarak bilinen gayrimenkul sermaye iradı olarak vergilendirilir. Elde edilen bu gelir, gelirin elde edildiği yılı takip eden yılın mart ayında beyan edilecek ve hesaplanan gelir vergisi ise mart ve temmuz ayında iki eşit taksitte ödenecektir. Yani 2025 yılında elde edilen kira geliri, 1-31 Mart 2026’da beyan edilecek ve 2026 Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenecektir.

-2025 Yılı Gelirleri (Son Kez İstisnalı): Ev sahipleri, 2025 yılı boyunca elde ettikleri kira gelirlerini Mart 2026'da beyan ederken, bu 47 bin liralık istisnadan son kez faydalanacak.

-2026 Yılı Gelirleri (Yeni Sistem Başlıyor): 1 Ocak 2026'dan itibaren elde edilen kiralar için (2027 Mart beyanında) emekli olmayan hiçbir ev sahibi bu istisnadan yararlanamayacak.

Düzenlemede "eski kiracı" veya "yeni kiracı" gibi bir ayrım da bulunmuyor. Ev sahibi emekli değilse, 2026'dan itibaren elde ettiği tüm konut kira gelirleri istisnasız vergilendirilecek.

Kiraya verilen gayrimenkulden kasıt ise; konut, ev, iş yeri, arsa, arazi, yazlık, villa ya da benzeri amaçla kullanılan yerlerdir.

Ancak konutların kiraya verilmesi durumunda, bazı özel koşullar haricinde elde edilen konut kira gelirinden 2025 yılı elde edilecek kiralara uygulanmak üzere 47 bin lirası istisna edilmektedir. Daha basit bir ifadeyle Muammer Amca 2025 yılında sahip olduğu konuttan yıllık 240 bin lira kira geliri elde etmişse 240 bin liradan 47 bin lirayı düşecek kalan tutardan (indirimlerden sonra) gelir vergisi ödeyecektir.

Yani bu 47 bin liralık istisna konut kira geliri elde edenler için iyi bir şeydi ve az vergi ödemelerini sağlamaktaydı.

Bu arada konut kira geliri elde eden herkes bu istisnadan yararlanamıyordu zaten. Konut kira geliriyle birlikte market, lokanta vb yerlerin işletilmesi gibi faaliyetlerden ticari kazanç elde edenler, zirai kazanç elde edenler veya avukat, doktor gibi serbest meslek kazancı olanlar istisna uygulamasından yararlanamazlar.

Örneğin Avukat Özlem Hanım avukatlık faaliyetinin yanında ayrıca şahsına ait bir konuttan kira geliri elde etmiştir. Avukat Özlem Hanım, serbest meslek kazancı olması nedeniyle kira geliri istisnasından yararlanamaz.

Ayrıca bu istisna sadece konuttan elde edilen kira gelirlerine uygulanır. İş yeri kira gelirlerine uygulanmaz.

İlaveten bir kişinin 2025 yılında elde ettiği ücret, faiz, kâr payı gibi menkul sermaye iradı, başka kira geliri, ev alım satımı gibi faaliyetlerden elde edilen değer artışı kazancı ile süreklilik arz etmeyen arızi ticari kazancının toplamı 2025 yılı için 1 milyon 200 bin TL’yi aşıyorsa (GVK m.103 ücretliler için üçüncü dilim) bu istisnadan yararlanamayacaktır.

Örneğin Ahmet Efe Bey 2025 yılında faiz, kâr payı, şeklinde toplamda 1 milyon 600 bin TL gelir elde etmiştir. Ahmet Efe Bey ayrıca kiradaki konutundan da kira geliri elde etmiştir. Ahmet Efe Bey faiz kazancından dolayı (1 milyon 600 bin TL) konutlara uygulanan 47 bin TL’lik istisnadan yararlanamaz.

Önemli bir husus da: birden fazla konutu olup kira geliri elde edenler tek konutu için bu istisnadan yararlanıyordu. Yani iki konutu olup her bir konuttan yıllık 200 bin lira kira geliri elden bir kişi 2025 yılı için sadece 47 bin liralık istisnadan yararlanabiliyordu; iki kez yani 94 bin lira (47 bin *2) istisna uygulamamaktaydı.

Ne zaman yürürlüğe girecek?

Bu istisna, 1 Ocak 2026’dan itibaren kaldırılıyor. Ancak Teklife göre sosyal güvenlik kurumlarından emekli, maluliyet, dul ve yetim aylığı alanların Türkiye sınırları içerisinde sahibi oldukları binalara uygulanmaya devam edilecek. Yani emekliler bu istisnadan yararlanmaya devam edecek.

Burada dikkat edilmesi gereken husus şudur; 2025 yılında konut kira geliri elde edenler bunu 2026 Mart ayında beyan ettiklerinde bu istisnadan yararlanacaklar ancak 2026 yılında elde edecekleri konut kira gelirlerini 2027 Mart ayında beyan ettiklerinde yararlanamayacaklar.

Yani genel olarak herkes için 47 bin liralık istisna son kez 2026 yılında uygulanacak sonrasında ise sadece emekliler için uygulanmaya devam edilecektir.

Devam eden kiracı, 2026’da yeni kiracı gibi bir ayrım bulunmamakta, 2026 yılında konuttan elde edilen kira gelirine (emekli vb hariç) bu istisna artık uygulanmayacaktır. Yani beş yıldır evimde kalan eski kiracım için de mi uygulanmayacak? Cevap evet.. Eski, yeni kiracı fark etmeksizin 2026 yılında elde edilen konut kira gelirlerine “emekli değilseniz” uygulanmayacak.

Devlet ne kadar gelir hedeflemekte?

Bu kanun teklifinin etki analizine göre toplamda yıllık 220 milyar lira kadar bir gelir hedeflenmekte, kira geliri istisnasından dolayı da 22 milyar liralık bir gelir hedefi bulunmaktadır. Etki analizine göre 2024 yılında 1 milyon 985 bin 950 mükellef bu istisnadan yararlandı. Düzenlemenin ardından sayının 500 binin altına düşmesi öngörülmekte ve 2026’da elde edilen gelirlere istisnanın uygulanmayacağı öngörüldüğünden 2027 yılında bugünkü verilere göre yaklaşık 22 milyar liralık gelir etkisi bekleniyor.

Ev sahipleri ne kadar fazladan vergi ödeyecek?

İstisna düzenlemesi 2026 yılında elde edilen gelirlere uygulanmayacağından, 2026 yılı vergi oranları ile 2026 yılı kira istisnasından mahrum kalınarak bir hesap yapılması gerekmektedir. Gelir vergisi dilimleri ile konut kira istisnası tutarı her yıl yeniden değerleme oranı (2026 yılı için yüzde 25,49) kadar artırılmaktadır.

O nedenle bu hesap yapılırken gelir vergisi tarifesinin ilk dilimi (yüzde 5’e kadar olan küsuratlar geriye doğru uygulanacağından) muhtemelen 190 bin lira, ikinci dilimi 410 bin lira ve üçüncü dilimi ise 1 milyon lira olacaktır. Tabii, vergi idaresi, Cumhurbaşkanının yetkisi dahilinde belki daha farklı bir dilim de belirleyebilecektir. Bunu zaman içinde göreceğiz ama şu anki göstergeler yazdığım şekilde olacak gibi…

Diğer taraftan konut kira gelirine uygulanacak 47 bin liralık istisna ise 2026 yılında 58 bin lira olacak gibi duruyor.

Bu nedenle kira istisnasından mahrum kalınması hesabını 2026 yılı vergi dilimleri ile 58 bin lira istisna üzerinden yapmak gerekmektedir. Çünkü bu yeni uygulama ilk defa 2026 yılında elde edilecek kira gelirlerine uygulanacak.

Aşağıdaki tabloda 2026 yılında aylık 15 bin ila 100 bin lira konut kira geliri elde edenlerin ödeyecekleri gelir vergisi istisnanın uygulanıp uygulanmaması durumları dikkate alınarak hesaplanmıştır.

Lakin şu açıklamayı yapmamda fayda var; kira geliri elde eden kişiler istisnadan ziyade konut ile alakalı bazı giderleri indirim konusu yapabilmektedirler. Şayet giderleri belgelendirme şartıyla (fatura gibi) bu harcamaları, gider göstermeye gerçek gider yöntemi; şayet herhangi bir gider yapılmadıysa ya da yapıldıysa bile belgelendirilmemişse o zaman da istisna sonrası kalan tutarın yüzde 15’i götürü gider olarak düşülür. Bu yöntemlerden hangisinin kullanılacağı tamamen mükellefin tercihine bırakılmıştır.

Aşağıdaki tabloda da kişilerin ne kadar gider yapacağını bilmemim imkânsız olmasından dolayı götürü gider yani istisna düşüldükten sonra ya da düşülmeyecekse o tutar üzerinden doğrudan yüzde 15’ini (götürü gider) düşerek hesaplama yaptım. Ayrıca damga vergisini hesap karışıklığı yaratmasın diye hesaba dahil etmedim; sadece tek konuttan elde edilen kiranın gelir vergisi hesaplanmıştır.

Özetle 2026 yılında belgelendirme koşuluyla gerçek gider yöntemini seçen mükelleflerin daha az vergi ödeyebilme ihtimali de bulunmaktadır.

Yukarıdaki tabloda (c) sütununda alternatif yıllık 2026 yılı konut gelirlerine şayet istisna uygulaması kalkmamış olsaydı ve istisna sonrası yüzde 15 götürü gider uygulandıktan sonra ödenecek gelir vergisi tutarı görülmektedir. (d) sütununda ise 2026 yılı kira gelirlerinin 2027 yılında beyan edilmesi durumunda istisna uygulanmaması ama yüzde 15 götürü gider uygulaması sonucunda ödenecek gelir vergileri görülmektedir.

(e) sütununda ise bu iki durumda ödenecek gelir vergisi farkları görülmektedir. Buna göre aylık 15 bin lira kira geliri elde edilmesi durumunda 7.395 lira bir fark görülecek; kira gelirinin artması durumunda ise bu fark 14.911 liraya kadar yükselebilecektir. Dediğim gibi kira geliri sahibi, götürü gider uygulamasını değil de gerçek gider uygulamasını seçerse daha az gelir vergisi ödeyebilecektir.

Son olarak aylık 15 bin lira kira geliri elde eden bir kişi yaklaşık bir buçuk aylık kirasını; 50 bin lira kira alan kişi yaklaşık iki aylık kirasını ve 100 bin lira kira alan ise yaklaşık iki buçuk aylık kirasını gelir vergisi olarak ödeyecek.

Hayatı ertelemediğiniz bir hafta geçirmeniz dileğiyle…

Kaynak: YENİ SAKARYA GAZETESİ