Türkiye genelinde konut satışları Kasım 2025’te geçen yılın aynı ayına göre %7,8 düşüşle 141 bin 100 olarak gerçekleşti. Aylık bazda yaşanan bu düşüşe rağmen, yılın ilk 11 ayındaki toplam satışlar %13,3 artış göstererek sektördeki canlılığı kanıtladı.
Kasım ayında toplam 141 bin 100 konut el değiştirdi. Satışların illere göre dağılımında şaşırtıcı bir değişim yaşanmadı.
İstanbul: 24 bin 234 konut satışı (%17,2 pay)
Ankara: 12 bin 706 konut satışı
İzmir: 8 bin 540 konut satışı
Sakarya: 2 bin 208 konut satışı
Konut satışının en az olduğu iller ise sırasıyla Ardahan (78), Bayburt (131) ve Artvin (152) olarak kayıtlara geçti.
Kasım ayındaki %7,8’lik düşüşe rağmen, büyük resme bakıldığında 2025 yılı gayrimenkul sektörü için pozitif geçiyor. Ocak-Kasım dönemini kapsayan 11 aylık süreçte konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,3 artarak 1 milyon 434 bin 133 adede ulaştı. Bu rakamlar, yıl sonunda 1,5 milyon barajının rahatlıkla aşılacağını gösteriyor.
İpotekli Satışlarda "Yıllık" Rekor
Kredi faiz oranlarındaki değişimlerin en net yansıdığı ipotekli satışlarda ilginç bir tablo var. Kasım ayında ipotekli satışlar %1,4 oranında sınırlı bir düşüşle 21 bin 499 oldu. Ancak yılın genelinde kredi kullanımında ciddi bir patlama yaşandı.
Ocak-Kasım döneminde ipotekli konut satışları, geçen yıla göre tam %53,5 oranında artarak 207 bin 519 oldu. Bu veri, 2025 yılında finansman erişiminin bir önceki yıla göre daha yoğun kullanıldığını ortaya koyuyor.
İkinci El Piyasası
Kasım ayında satılan konutların büyük çoğunluğunu yine ikinci el gayrimenkuller oluşturdu.
İkinci El Satış: 94 bin 511 adet (%67 pay)
Sıfır (İlk El) Satış: 46 bin 589 adet (%33 pay)
Sıfır konut satışları Kasım ayında %5,4 azalırken, ikinci el satışlardaki düşüş %8,9 olarak gerçekleşti.
Yabancıya Satışta Düşüş Sürüyor
Yabancı yatırımcıların Türkiye gayrimenkul piyasasındaki payı daralmaya devam ediyor. Kasım ayında yabancılara yapılan konut satışı yıllık bazda %9,7 azalarak 1.943 oldu. Toplam satışlar içinde yabancıların payı %1,4 seviyesinde kaldı.
Yabancıların en çok tercih ettiği iller ve uyruklar ise şöyle sıralandı:
1. İstanbul: 728 konut
2. Antalya: 662 konut
3. Mersin: 157 konut
Kasım ayı verileri konut piyasasında uzun süredir konuşulan ama pek de yüksek sesle dile getirilmeyen bir gerçeği yeniden hatırlattı: Piyasa hâlâ ayakta, ancak artık koşmuyor. TÜİK verilerine göre Türkiye genelinde konut satışları kasım ayında yıllık bazda geriledi. Aylık bazda ise açık bir “fren” söz konusu. Buna rağmen yılın ilk 11 ayındaki toplam satış rakamları, 1,5 milyon bandının hâlâ ulaşılabilir olduğunu gösteriyor.
Peki bu tablo Sakarya için ne anlama geliyor?
Son üç yıldır Sakarya, özellikle İstanbul’dan gelen talep sayesinde konut piyasasında adeta ikinci bir Marmara alternatifi hâline geldi. Sapanca, Serdivan, Adapazarı ve Erenler hattında hem sıfır hem ikinci el konut fiyatları ciddi şekilde yükseldi. Ancak Kasım verileri gösteriyor ki bu hızlı yükselişin ardından talep tarafında belirgin bir duraksama yaşanıyor.
Sahadan gelen sinyaller net:
• İlan süreleri uzuyor
• Pazarlık payı yeniden masaya geliyor
• Satıcılar “beklerim” psikolojisine giriyor
Bu durum Sakarya’yı Türkiye ortalamasından ayıran önemli bir detay barındırıyor: Fiyatlar hâlâ yüksek ama alıcı artık eskisi kadar aceleci değil.
Türkiye Genelinde Satış Var, İşlem Zor
Türkiye genelinde kasım ayındaki düşüş, aslında sürpriz değil. Yüksek faiz ortamı, krediye erişimin zorlaşması ve yatırımcıların “nakitte kalma” eğilimi, satışların hızını kesmiş durumda. Buna rağmen yılın ilk 11 ayındaki toplam satışların güçlü seyretmesi, konutun hâlâ güvenli liman olarak görüldüğünü gösteriyor.
Ancak burada önemli bir ayrım var:
Satış sayısı var, devir hızı yok.
Sakarya’da da benzer bir tablo hâkim. Satılan konutlar çoğunlukla:
• Zorunlu satışlar
• Uygun fiyatlı ikinci el konutlar
• Gerçek oturum ihtiyacına yönelik alımlar
Yatırım amaçlı alımlar ise belirgin biçimde yavaşlamış durumda.
Sakarya piyasası için en kritik başlık, beklenti ile gerçeklik arasındaki makasın açılması. Satıcı tarafı hâlâ 2023–2024 fiyat psikolojisinde. Alıcı tarafı ise 2025 gerçekleriyle hareket ediyor: faiz, nakit ve belirsizlik.
Eğer bu makas kısa vadede kapanmazsa:
• Stok artışı hızlanır
• Satış süreleri daha da uzar
• Fiyatlar nominal olarak sabit kalsa bile reel olarak geriler
Kasım ayı verileri bu açıdan bir alarm değil ama net bir uyarı.
Evet, Türkiye genelinde yıllık satışlar 1,5 milyon sınırına koşuyor. Evet, Sakarya hâlâ göç alan, talep gören ve potansiyeli yüksek bir şehir. Ancak piyasa artık “her fiyat satılır” döneminde değil.
Kasım ayı bize şunu söylüyor:
Konut piyasasında hız değil, denge zamanı.
Sakarya bu dengeyi doğru kurabilirse yoluna güçlü devam eder. Aksi hâlde bekleyen konut sayısı artar, bekleyen umutlar da onunla birlikte büyür.
KAYNAK: YENİ SAKARYA GAZETESİ
