Gayrimenkul sektöründe MEVA (Mekansal Veri Analizi) kapsamında tapudaki satış bedelleri artık çok daha yakından izleniyor.

Düşük değer beyan edilen 10 bini aşkın satış işlemi için tebligatlar gönderildi ve bu uygulama sürüyor. Vergiye gönüllü uyum hedefleniyor ancak sorunun temelinde müteahhitlerin düşük fatura kesmesi yatıyor. Bu durum zincirleme şekilde satışların da düşük değerler üzerinden yapılmasına yol açıyor.

Çözüm yolunu sürekli ifade ettik bu çıkmaz vatandaşı da zor durumda bırakıyor. Değer artış kazancını bir kereye mahsus beyanla milat yapılması gerekiyor.

MEVA (Mekansal Veri Analizi) sistemiyle birlikte satış bedelleri üzerindeki denetimlerin sıkılaşması, değer artış kazancı vergisini de gündeme taşıdı.

- Değer artış kazancı, bir gayrimenkulün edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması durumunda ortaya çıkan kazanç üzerinden alınan vergidir.

- Bu süre zarfında satılan taşınmazdan elde edilen gelir, kişisel ticari kazanç değilse, Gelir Vergisi Kanunu’nun 80. maddesi uyarınca değer artış kazancı olarak vergilendirilir.

- 2025 yılı itibarıyla bu kazançlarda, istisna tutarı 120.000 TL olarak belirlenmiştir. Bu tutarın üzerindeki kazançlar %15’ten başlayıp %40’a kadar artan oranlı gelir vergisine tabidir.

- Tapu işlemlerinde yalnızca tapu harcının değil, gelir vergisinin de göz önünde bulundurulması gerektiğini vurgulayan uzmanlar, 5 yıl içinde elden çıkarılan taşınmazlardan elde edilen gelirlerin değer artış kazancı olarak vergilendirildiğini hatırlatıyor.

Haziran Ayında Sakarya’da Kaç Konut Satıldı

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK), 2025 yılı Haziran ayı konut satış verilerini açıkladı. Türkiye genelinde konut satışları, Haziran ayında geçen yılın aynı ayına göre %35,8 artarak 107 bin 723 oldu.

En fazla konut satışı yapılan iller sırasıyla:

İstanbul: 17 bin 656

Ankara: 9 bin 428

İzmir: 5 bin 987

En az satış yapılan iller ise:

Ardahan: 38

Bayburt: 62

Hakkâri: 81

Sakarya’da 2025 Haziran ayında yüzde 34,5 artışla toplam 1.825 konut satışı gerçekleşti.

Bu satışlardan 205’i kredili gerçekleşirken, 607’si ilk el (sıfır), bin 218’i ikinci el olarak gerçekleşti.

2026-2029 Rayiç Bedelleri Belirlendi, İtiraz Süreci Başladı

Emlak vergisi ve arazi vergisi hesaplamalarında temel alınan rayiç bedeller, dört yılda bir yeniden belirleniyor. 2026-2029 yıllarını kapsayacak emlak vergisi dönemine ilişkin arsa ve arazi metrekare birim değerleri, 30 Haziran itibariyle tamamlanan çalışmalar sonucunda kesinleşti.

Emlak Vergisi’ne esas olan rayiç bedeller, her belediyede kurulan Arsa ve Arazi Takdir Komisyonları tarafından belirleniyor. Bu komisyonlar;

Belediye Başkanlığı’ndan 2 temsilci (biri başkan),

Vergi Dairesi’nden 2 üye,

Ticaret Odası’ndan 1 temsilci,

İlgili mahalle muhtarı,

Tapu Müdürlüğü temsilcisi olmak üzere toplam 7 kişiden oluşuyor.

Komisyon üyeleri, ilçelerdeki konut ve arsa fiyatlarını; tapu kayıtları, emlak ilan siteleri ve saha çalışmaları gibi kaynaklardan elde edilen verilerle analiz ediyor. Yapının büyüklüğü, yaşı, bulunduğu bölge gibi faktörler göz önünde bulundurularak metrekare bazlı rayiç bedeller belirleniyor. Ayrıca, son dört yılın enflasyon oranları ve yeniden değerleme oranı da hesaplamalara dâhil ediliyor.

Kararlar Nasıl Onaylanıyor?

Komisyon, çoğunlukla karar aldıktan sonra, muhalefet şerhi konulabiliyor. Hazırlanan metrekare birim değerleri, nihai onay için Valilik bünyesindeki İl Arsa Takdir Komisyonu’na gönderiliyor. Onaylanan kararlar, 30 Haziran itibariyle mükelleflere bildirilmeye başlandı.

Vergi Artışına İtiraz Hakkı ve Yeni Yargı Yolu

Geçmişte, takdir kararları kendisine tebliğ edilmeyen vatandaşların dava açma hakkı yoktu. Ancak Anayasa Mahkemesi’nin 2024 yılında aldığı kararla bu uygulama değişti. Artık, bildirimin yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, vatandaşlar doğrudan dava açabiliyor.

Takdir edilen rayiç bedellere karşı açılacak davalarda son başvuru tarihi normalde 30 Temmuz olarak belirlenmişti. Ancak bu tarih adli tatile denk geldiğinden, dava açma süresi 7 Eylül 2025 tarihine kadar uzatıldı. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olduğundan, bu tarihe kadar dava açılmadığı takdirde hak kaybı yaşanacak.

Hayatı ertelemediğiniz bir hafta geçirmeniz dileğiyle…