Gayrimenkul sektöründe son yıllarda çok şey değişti. Evlerin fiyatı arttı, kiralar yükseldi, ofis giderleri büyüdü, personel maliyetleri arttı. Şimdi ise sektörün önüne başka bir maliyet daha çıktı: İlan vermenin maliyeti.
Bugün bir emlak ofisinin portföyünü müşterisine ulaştırabilmesi için dijital ilan portallarında görünür olması neredeyse bir zorunluluk haline gelmiş durumda.
Eskiden “ilan vermek” pazarlamanın bir parçasıydı.
Bugün ise adeta başlı başına bir işletme gideri.
Üstelik bu gider yalnızca ilan paketinden ibaret değil. Daha fazla görünürlük için öne çıkarma, ilanı üst sıralara taşıma ve benzeri hizmetler de eklendiğinde, gayrimenkul ofislerinin aylık pazarlama bütçesinde ciddi bir kalem ortaya çıkıyor.
Sektörde son dönemde konuşulan rakamlar da bunun artık küçük bir maliyet olmadığını gösteriyor. Bazı ilan paketlerinde önceki dönemlere göre ciddi artışlar yaşandığı, yüksek sayıda portföy yöneten ofislerde ise paket sınırlarının aşılmasıyla birlikte ek ilan maliyetlerinin devreye girdiği belirtiliyor.
Peki bu parayı kim ödüyor?
Bir emlak ofisinin maliyeti sadece ofis kirasından, personel maaşından, elektrikten veya vergiden oluşmuyor.
Bir gayrimenkulü pazarlamak için fotoğraf çekiliyor, video hazırlanıyor, sosyal medya çalışması yapılıyor, reklam veriliyor ve ilan portallarına ücret ödeniyor.
Bütün bunlar işletmenin maliyetidir.
Ve işletmelerin maliyetleri arttığında, bunun piyasanın tamamından bağımsız düşünülmesi mümkün değildir.
Bir ev sahibinin 20 bin TL kira istediği bir taşınmaz için emlak ofisinin pazarlama maliyetinin yükselmesi, doğrudan “kira 1.000 TL artsın” şeklinde hesaplanmayabilir.
Ama binlerce portföyün bulunduğu bir piyasada küçük maliyetlerin bile toplamda önemli bir ekonomik karşılığı vardır.
Dolayısıyla bugün konuştuğumuz konu aslında sadece emlakçıların problemi değildir.
Bu, gayrimenkul piyasasının maliyet problemidir.
Dijitalleşme kolaylık getirdi ama bağımlılık da oluşturdu
Dijital ilan portallarının sektöre çok büyük katkı sağladığını da teslim etmek gerekiyor.
Bugün Sakarya’da satılık bir daireyi İstanbul’daki bir alıcıya, Sapanca’daki bir villayı Ankara’daki yatırımcıya veya bir öğrenci evini şehir dışından gelecek üniversite öğrencisine gösterebilmek birkaç dakika içerisinde mümkün.
Bu büyük bir avantaj.
Ancak burada önemli bir denge sorunu ortaya çıkıyor.
Bir sektörün müşteriye ulaşmak için kullandığı birkaç büyük kanal varsa ve bu kanalların maliyetleri sürekli yükseliyorsa, bir süre sonra o kanal “tercih” olmaktan çıkıp zorunluluk haline geliyor.
Bugün birçok emlak işletmesi için ilan portallarında bulunmamak, müşteriye ulaşamamak anlamına gelebiliyor.
Rekabet sadece fiyatla değil, alternatifle olur
Benim düşüncem şu:
Gayrimenkul sektörünün daha fazla alternatife ihtiyacı var.
Ticaret odaları, emlak meslek kuruluşları ve sektör temsilcileri öncülüğünde; doğrulanmış emlak işletmelerinin yer aldığı, sahte ilanların ve yetkisiz kişilerin önüne geçildiği, daha makul maliyetli alternatif dijital platformların oluşturulması artık ciddi şekilde düşünülmeli.
Bu, mevcut ilan portallarına karşı olmak anlamına gelmez.
Tam tersine, rekabetin güçlenmesi herkes için daha sağlıklı bir piyasa oluşturur.
Daha fazla platform;
daha fazla rekabet,
daha fazla seçenek,
daha kaliteli hizmet
ve daha makul maliyet demektir.
Üstelik böyle bir sistem yalnızca emlakçıların değil, tüketicilerin de yararına olur.
Çünkü sektörün pazarlama maliyetleri makul seviyelerde tutulduğunda, bunun uzun vadede gayrimenkul fiyatlarına ve kiralara da olumlu yansıması mümkündür.
Emlakçı artık sadece “ev gösteren kişi” değil
Burada sektör açısından başka bir gerçeği de konuşmamız gerekiyor.
Emlak danışmanının yaptığı iş artık sadece müşteriye bir ev göstermekten ibaret değil.
Portföyün alınmasından fotoğraf ve video çekimine, ilan hazırlanmasından dijital pazarlamaya, müşteri takibinden hukuki ve teknik süreçlere kadar çok daha geniş bir hizmet zinciri var.
Dolayısıyla emlak ofislerinin ayakta kalabilmesi için bu maliyetlerin sürdürülebilir olması gerekiyor.
Aksi halde ortaya şu risk çıkar:
Küçük ve orta ölçekli emlak ofisleri yüksek dijital pazarlama maliyetlerini karşılamakta zorlanır, büyük bütçeli işletmeler ise daha fazla görünürlük satın alarak piyasada avantaj elde eder.
Bu da sektörün çeşitliliğini ve rekabetini zayıflatabilir.
Sakarya açısından da önemli bir konu
Sakarya’da gayrimenkul piyasası her geçen gün büyüyor.
Serdivan’dan Sapanca’ya, Adapazarı’ndan Arifiye’ye, Karasu’dan Kaynarca’ya kadar farklı dinamiklere sahip çok geniş bir pazarımız var.
Bu pazarda yüzlerce emlak işletmesi, binlerce mülk sahibi ve on binlerce potansiyel alıcı-kiracı bulunuyor.
Dolayısıyla dijital pazarlama maliyetlerindeki değişimin Sakarya gibi büyüyen gayrimenkul piyasalarında da yakından takip edilmesi gerektiğini düşünüyorum.
Çünkü mesele yalnızca bir emlak ofisinin aylık gideri değil.
Mesele, gayrimenkul piyasasında aracılık ve pazarlama maliyetlerinin nereye doğru gittiğidir.
Sonuçta evin fiyatını sadece beton, arsa, işçilik ve finansman belirlemiyor.
Bugün artık o evin müşteriye ulaşma maliyeti de işin bir parçası.
Ve geldiğimiz noktada şu soruyu sormamız gerekiyor:
Bir evin değerini artıran şey gerçekten evin kendisi mi, yoksa o evi müşteriye gösterebilmenin giderek artan maliyeti mi?

KAYNAK: YENİ SAKARYA GAZETESİ