Gayrimenkul piyasasında yıllardır şunu görüyoruz: Bir anne veya baba, hayattayken sahip olduğu evi ya da başka bir taşınmazı çocuklarından birine devrediyor. Bazen “Sen bu evde otur, senin olsun” deniliyor, bazen diğer çocuklara haber bile verilmiyor.

Tapu devrediliyor, işlem tamamlanıyor ve yıllar geçiyor.

Ancak miras bırakanın vefatından sonra, diğer mirasçılar açısından bambaşka bir soru ortaya çıkıyor:

“Anne veya babam sağlığında kardeşime bu evi verdi. Benim miras hakkım ne olacak?”

İşte burada, kamuoyunda çok fazla bilinmeyen ancak gayrimenkul açısından son derece önemli bir kavram karşımıza çıkıyor: Mirasta denkleştirme.

Türk Medeni Kanunu’nun 669. maddesi, yasal mirasçıların miras paylarına mahsuben miras bırakandan sağlığında aldıkları karşılıksız kazandırmaların, belirli şartlarda terekeye geri verilmesini ve miras paylaşımında hesaba katılmasını öngörüyor. Kanun özellikle altsoya yapılan; çeyiz, kuruluş sermayesi, bir malvarlığının devri veya borçtan kurtarma gibi karşılıksız kazandırmaları ayrıca düzenliyor.

Buradaki temel amaç aslında basit:

Miras bırakanın sağlığında bir çocuğuna yaptığı önemli bir karşılıksız kazandırmanın, diğer mirasçıların miras paylarını haksız biçimde azaltıp azaltmadığını dengelemek.

“Tapuyu verdim, artık kimse bir şey isteyemez” düşüncesi her zaman doğru değil

Gayrimenkul sahibi bir anne veya baba, sağlığında taşınmazını çocuğuna devredebilir. Mülkiyetin tapuda devredilmiş olması tek başına konuyu kapatmaz.

Çünkü hukuken önemli olan sadece “tapuda kimin adına kayıtlı olduğu” değildir.

Devrin hangi amaçla yapıldığı, karşılığının bulunup bulunmadığı, miras payına mahsuben yapılıp yapılmadığı ve miras bırakanın gerçek iradesi de önem taşır.

Örneğin bir baba, üç çocuğundan birine hiçbir bedel almadan 10 milyon lira değerinde bir ev devrediyor ve diğer çocuklarına herhangi bir kazandırma yapmıyorsa, baba vefat ettikten sonra bu işlemin miras paylaşımına etkisi gündeme gelebilir.

Ancak burada “Ev otomatik olarak geri alınır” demek yanlış

Türk Medeni Kanunu’nun 671. maddesine göre, denkleştirme yükümlülüğü bulunan mirasçı aldığı malı aynen geri verebileceği gibi, malın değerinin kendi miras payından mahsup edilmesini de sağlayabilir.

Yani mesele sadece “tapu iptal edilir mi?” sorusundan ibaret değildir.

Bu taşınmaz miras paylaşımında nasıl hesaba katılacak?

Peki kardeşe verilen ev her durumda denkleştirmeye girer mi?

Hayır.

Bence sosyal medyada bu konuyla ilgili yapılan paylaşımların en önemli eksikliği de burada.

Her tapu devri, her bağış ve her aile içi yardım otomatik olarak denkleştirme anlamına gelmez.

Öncelikle devri alan kişinin mirasçı sıfatı önemlidir. Türk Medeni Kanunu’na göre mirasbırakanın birinci derece mirasçıları çocuklarıdır ve çocuklar eşit olarak mirasçıdır. Altsoy bulunmadığında ise mirasçılık sırası ana-baba zümresine geçer.

Dolayısıyla “kardeşe verilen ev” ifadesini kullanırken aslında olayın aile içerisindeki konumunu doğru anlamak gerekiyor.

Eğer bahsedilen kardeş, mirasbırakanın diğer çocuğuysa, konu çok daha farklıdır.

Fakat “kardeş” denilen kişi mirasbırakanın kendi kardeşiyse, durum aynı şekilde değerlendirilemez.

Bir başka kritik nokta: Satış mı, bağış mı?

Gayrimenkulde en önemli ayrımlardan biri de bu.

Tapuda işlem “satış” olarak görünüyorsa, işlemin gerçekten bir satış olup olmadığı ayrıca önem kazanabilir.

Örneğin anne, evini oğluna gerçekten piyasa bedeli karşılığında satmışsa, bu durum karşılıksız kazandırmadan farklıdır.

Ama tapuda satış gösterilen bir işlem gerçekte bağış niteliğindeyse veya mirasçılardan mal kaçırma amacı taşıdığı iddia ediliyorsa, olayın hukuki niteliği değişebilir.

İşte bu noktada mirasta denkleştirme, tenkis ve muris muvazaası gibi birbirinden farklı hukuki kurumların birbirine karıştırılmaması gerekiyor.

Her miras uyuşmazlığının adı “denkleştirme davası” değildir.

Peki taşınmazın değeri nasıl hesaplanıyor?

Burası gayrimenkul sektörünü doğrudan ilgilendiren bir başka konu.

Türk Medeni Kanunu’nun 673. maddesine göre denkleştirme, kazandırmanın denkleştirme anındaki değeri üzerinden yapılır.

Bu nedenle yıllar önce 500 bin liraya devredilen bir evin bugün milyonlarca lira değer kazanmış olması, miras paylaşımında yapılacak hesap açısından önem taşıyabilir.

Örneğin;

Anne, 2018 yılında 500 bin TL değerindeki evini çocuklarından birine karşılıksız olarak devretsin.

Anne vefat ettiğinde aynı evin değeri 8 milyon TL’ye çıkmış olsun.

Burada sadece “2018 yılında 500 bin liralık ev verildi” diyerek konuyu kapatmak doğru değildir. Kanunun denkleştirme değerine ilişkin hükmü nedeniyle taşınmazın hangi değer üzerinden hesaba katılacağı ayrıca değerlendirilir.

Bu nedenle özellikle yüksek değer artışı yaşamış taşınmazlarda konu çok daha önemli hale geliyor.

“Babam bu evi özellikle ona bırakmak istedi” denirse?

İşte davaların en kritik noktalarından biri de bu.

Kanunun 672. maddesi, yapılan kazandırmanın miras payını aşması halinde, mirasçının mirasbırakanın bu fazlalığı özellikle kendisine bırakmak istediğini ispatlaması durumunda, bu fazlalığın denkleştirmeye tabi olmayabileceğini düzenliyor.

Ancak diğer mirasçıların tenkise ilişkin hakları saklı tutuluyor.

Yani miras bırakanın iradesi büyük önem taşıyor.

Bu iradenin nasıl ortaya konulduğu, tapu işlemindeki belgeler, yazılı açıklamalar, vasiyetname, aile içerisindeki diğer işlemler ve olayın bütün koşulları somut olayda önem kazanabilir.

Her hediye de miras hesabına yazılmıyor

Bir diğer yanlış anlaşılma da şu:

“Anne-babam hayattayken kardeşime bir şey aldı, o zaman benim de hakkım var.”

Bu kadar basit değil.

Kanunun 675. maddesi olağan hediyeler ile evlenme sırasında yapılan geleneğe uygun giderleri denkleştirme dışında bırakıyor. Çocukların eğitim ve öğrenim giderleri bakımından da alışılmış ölçüleri aşan kısma ilişkin özel bir düzenleme bulunuyor. (Vikikaynak⁠)

Dolayısıyla çocuğa alınan sıradan bir hediye ile milyonlarca liralık bir taşınmazın karşılıksız devrini aynı kefeye koymak mümkün değil.

Gayrimenkul sahipleri ne yapmalı?

Benim gayrimenkul sektöründe özellikle dikkat çekmek istediğim nokta şu:

Aile içerisinde yapılan taşınmaz devirleri mutlaka ileride çıkabilecek miras uyuşmazlıkları düşünülerek yapılmalı.

“Nasıl olsa çocuklar arasında sorun olmaz” düşüncesi bugün için doğru olabilir.

Ama miras bırakanın vefatından sonra aile dengeleri değişebiliyor.

Bir taşınmazın yıllar önce bir çocuğa devredilmiş olması, diğer çocukların bunu kabul ettiği anlamına gelmeyebilir.

Bu nedenle özellikle yüksek değerli taşınmazlarda;

* Devrin satış mı bağış mı olduğu,

* Gerçek bir bedel ödenip ödenmediği,

* Mirasbırakanın iradesinin ne olduğu,

* Kazandırmanın miras payına mahsuben yapılıp yapılmadığı,

* Diğer mirasçılara da benzer kazandırmalar yapılıp yapılmadığı,

* Tapu işlemindeki belgelerin ve ödeme kayıtlarının ne gösterdiği gibi konuların baştan düşünülmesi gerekiyor.

Sosyal medyada gördüğümüz “Kardeşinize verilen tapuyu geri alabilirsiniz” şeklindeki başlıklar dikkat çekici olabilir.

Ama miras hukuku, tek cümlelik sosyal medya başlıklarından çok daha karmaşık.

Anne veya babanın sağlığında çocuklarından birine yaptığı karşılıksız taşınmaz devri, şartları oluştuğunda miras paylaşımında denkleştirmeye konu olabilir. Ancak bu, her durumda tapunun otomatik olarak geri alınacağı anlamına gelmez.

Bazen taşınmazın aynen iadesi, bazen değerinin miras payından mahsup edilmesi, bazı durumlarda ise farklı miras hukuku yollarının değerlendirilmesi söz konusu olabilir.

Benim gayrimenkul sektöründe gördüğüm en önemli gerçeklerden biri şu:

Tapu işlemi bugün tamamlanabilir; fakat bir taşınmazın aile içerisindeki hukuki hikâyesi yıllar sonra yeniden karşımıza çıkabilir.

Bu nedenle özellikle aile içindeki yüksek bedelli taşınmaz devirlerinde, “Tapuyu verdik, konu kapandı” demeden önce işlemin hukuki sonuçlarının bilinmesi gerekiyor.

Çünkü bazen bir tapu devrinin gerçek sonucu, tapuda değil; miras masasında ortaya çıkıyor.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Mirasta denkleştirme, tenkis, muris muvazaası ve tapu uyuşmazlıklarının sonuçları somut olayın belgelerine ve koşullarına göre değişebilir. Somut bir uyuşmazlıkta hukuki değerlendirme için miras hukuku alanında çalışan bir avukata başvurulmalıdır.

Samet Hızalan