Türkiye’de gayrimenkul sektörünü konuşurken artık sadece konut fiyatlarını değil, insanların o konutlarda yaşayabilmek için ödediği kirayı da konuşmak zorundayız. Çünkü bugün barınma meselesi, bir evin kaç liraya satıldığından çok daha fazlasını ifade ediyor. Mesele, insanların kazandıkları parayla başlarını sokabilecekleri bir ev bulup bulamadığıdır.

Dünya Gazetesi’nde yayımlanan ve Eurostat verilerine dayandırılan karşılaştırmaya göre Türkiye’de fiilen ödenen konut kiraları, 2026’nın ikinci çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 49,6 arttı. Avrupa Birliği’nde aynı dönemdeki artış ise yüzde 3 seviyesinde kaldı. Başka bir ifadeyle Türkiye’deki nominal kira artış hızı, AB ortalamasının yaklaşık 16,5 katına ulaştı.

Bu rakamlar, üzerinde durup düşünmemiz gereken bir tabloyu ortaya koyuyor. Ancak burada önemli bir ayrıntı var: Bu oranlar ülkeler arasındaki genel enflasyon farkları hesaba katılmadan hesaplanan nominal artışlar. Dolayısıyla tek başına kiraların gerçek anlamda 16 kat daha fazla pahalandığı sonucuna varamayız. Buna rağmen Türkiye’de barınma maliyetlerinin ulaştığı nokta, sorunun ciddiyetini açıkça gösteriyor.

Kiralar yükseliyor, gelirler aynı hızda yükselmiyor

Bir konutun fiyatı yükseldiğinde bunun etkisi yalnızca evi satın almak isteyenlerle sınırlı kalmıyor. Satın alma gücü düşen vatandaş kiralık konuta yöneliyor. Kiralık konut talebi arttıkça da yeterli arzın bulunmadığı bölgelerde fiyatlar üzerindeki baskı büyüyor.

Bu döngü, özellikle dar ve orta gelirli vatandaşları zorluyor. İnsanlar maaşlarının önemli bir bölümünü kiraya ayırmak zorunda kalıyor. Geriye kalan parayla mutfak masrafını, faturaları, ulaşımı ve diğer temel ihtiyaçları karşılamak giderek güçleşiyor.

Üstelik sorun yalnızca asgari ücretle çalışanların meselesi değil. Düzenli geliri olan, yıllardır çalışan ve tasarruf yapmaya gayret eden kesimler de ev sahibi olmayı her geçen gün daha uzak bir hedef olarak görüyor.

Bir zamanlar kira ödeyen vatandaşın birikim yaparak ev sahibi olabileceği düşünülürdü. Bugün ise pek çok kişi için birikim yapmak bir yana, mevcut kira yükünü sürdürebilmek bile başlı başına bir mücadeleye dönüşmüş durumda.

Sakarya’da da barınma meselesi gündemden düşmüyor

Türkiye genelindeki bu tabloyu Sakarya’dan bağımsız değerlendiremeyiz. Şehrimiz son yıllarda aldığı göç, üniversiteleri, sanayi bölgeleri ve gelişen yaşam alanlarıyla konut talebinin canlı olduğu kentlerden biri.

Endeksa verilerine göre şehrimizde ortalama kiralık konut bedelinin Ağustos ayı itibarıyla 23 bin 181 TL seviyesine ulaştı. Sapanca, Serdivan ve Adapazarı gibi ilçelerde kira seviyelerinin ve yıllık değişimlerin farklılaştığınıda söyleyebilirim

Elbette Sakarya’nın bütün ilçelerini aynı kefeye koyamayız. Merkezdeki bir daireyle Sapanca’daki bir konutun, üniversite çevresindeki bir öğrenci evinin ya da sanayi bölgelerine yakın bir konutun kira dinamikleri aynı değil. Konutun yaşı, ulaşım imkânları, sosyal çevresi ve fiziksel özellikleri de fiyatı etkiliyor.

Ancak hangi ilçede yaşarsak yaşayalım Bir şehirde çalışan, üreten ve ailesini geçindirmeye çalışan insan, gelirine uygun bir konutta yaşayabiliyor mu?

Sakarya’nın gelişmesi elbette sevindirici. Fakat şehir büyürken barınma maliyetleri de geniş kesimler için erişilmesi zor bir seviyeye çıkıyorsa, bu gelişmenin sosyal boyutunu da değerlendirmemiz gerekiyor.

Çözüm, daha fazla konut üretmekten ibaret değil

Elbette yeni konut üretimi önemli. Ancak her yeni konutun, barınma ihtiyacı olan vatandaş için erişilebilir olduğu anlamına gelmediğini de biliyoruz.

Piyasaya çıkan konutların hangi gelir grubuna hitap ettiği, nerede inşa edildiği ve hangi maliyetlerle üretildiği en az konut sayısı kadar önemli. Yüksek gelir grubuna yönelik konut üretimi artarken dar gelirli vatandaşın ihtiyacına uygun konutlar yetersiz kalıyorsa, toplam konut sayısındaki artış barınma sorununu tek başına çözemez.

Bu nedenle sosyal konut projelerinin geliştirilmesi, kiralık konut modellerinin çeşitlendirilmesi, planlı kentleşmenin güçlendirilmesi ve konut üretim maliyetlerini etkileyen unsurların ele alınması gerekiyor.

Özellikle Sakarya gibi büyüme potansiyeli taşıyan şehirlerde yeni yerleşim alanları planlanırken ulaşım, altyapı, istihdam ve barınma ihtiyacı birlikte düşünülmeli. İnsanları yalnızca konut sahibi yapmayı değil, yaşadıkları şehirde sürdürülebilir bir hayat kurabilmelerini hedeflemeliyiz.

Ayrıca piyasa verilerinin doğru okunması da önemli. İlan fiyatlarıyla fiilen ödenen kiralar, yeni kiracıların karşılaştığı bedellerle mevcut kiracıların sözleşme yenileme artışları aynı şey değil. Sağlıklı kararlar alabilmek için bu göstergelerin birbirinden ayrılması gerekiyor.

Gayrimenkulün değeri, insanın yaşamıyla birlikte düşünülmeli

Gayrimenkul, Türkiye’de yıllardır önemli bir yatırım ve birikim aracı. Bu durumun değişmesi gerekmiyor. Ancak bir konutun ekonomik değerini konuşurken onun aynı zamanda temel bir yaşam ihtiyacını karşıladığını da unutmamalıyız.

Avrupa Birliği ile aramızdaki kira artışı farkı, tek başına bütün sorularımıza cevap vermiyor. Fakat bize önemli bir uyarıda bulunuyor: Konut piyasasındaki gelişmeleri yalnızca fiyatlar ve yatırım getirileri üzerinden değerlendirmek yeterli değil.

Ben gayrimenkul sektörünün içinden biri olarak şuna inanıyorum: Sağlıklı bir konut piyasası, yalnızca konut değerlerinin yükseldiği piyasa değildir. Aynı zamanda yatırımcının öngörülebilir bir ortamda hareket edebildiği, ev sahibinin hakkını koruyabildiği ve kiracının gelirine uygun bir evde yaşayabildiği piyasadır.

Türkiye’de ve Sakarya’da önümüzdeki dönemin en önemli başlıklarından biri bu dengeyi yeniden kurmak olacak.

Çünkü bir ülkede konutların değer kazanması ekonomik açıdan önemli olabilir. Ama vatandaşın o konutlarda yaşayabilmesi giderek zorlaşıyorsa, üzerinde düşünmemiz gereken asıl mesele tam da budur.

KAYNAK: YENİ SAKARYA GAZETESİ