Gayrimenkul sahibi olan milyonlarca vatandaşın tapu devri sırasında aklından aynı soru geçiyor: “Bağış mı yapayım, satış mı göstereyim?” Çoğu zaman bu sorunun cevabı, daha az vergi ödemek düşüncesiyle veriliyor. Ancak işin gerçeği, bugün birkaç bin lira tasarruf etmek uğruna yarın yüz binlerce liralık davalarla karşı karşıya kalınabileceğidir.

Son yıllarda dijitalleşen tapu sistemi ve güçlenen vergi denetimleriyle birlikte, taşınmaz devirlerinde eski alışkanlıklar artık ciddi risk taşıyor. Gerçekte bağış olan bir işlemi satış gibi göstermek ya da satış bedelini düşük beyan etmek, sadece mali yaptırımlara değil, aile içinde yıllarca sürebilecek hukuki ihtilaflara da kapı aralayabiliyor.

Özellikle anne ve babaların çocuklarına yaptığı taşınmaz devirlerinde “nasıl olsa aile içinde” düşüncesiyle hareket edilmesi ileride büyük sorunlara neden olabiliyor. Miras hukukunda muris muvazaası olarak bilinen davalar, bugün yapılan bir işlemin yıllar sonra mahkeme salonlarında tartışılmasına yol açabiliyor. Kısacası tapuda atılan bir imza, sadece bugünü değil, gelecek nesilleri de etkileyebiliyor.

Aile içinde en çok başvurulan yöntem, tapuda “satış” gösterilerek yapılan devirler. Bunun nedeni, satışta ödenen harçların bağışa göre daha düşük olması.

Satış yoluyla devirde tapu harcı oranı %4. Örneğin 2 milyon TL değerindeki bir evin satışında toplam 80 bin TL harç ödeniyor.

Bağış yoluyla devirde ise oran %6,8’e çıkıyor. Aynı evin bağışla devrinde ödenecek harç 136 bin TL oluyor.

Uzmanlar, bu nedenle ailelerin bağış yerine satış yöntemine yöneldiğini, ancak “satış gibi gösterilen bağışların” ileride mirasçılar arasında dava konusu olabileceğini belirtiyor.

Son yıllarda öne çıkan bir başka yöntem ise çıplak mülkiyet devri. Bu yöntemde taşınmazın mülkiyeti devrediliyor, ancak oturma veya kullanma hakkı (intifa hakkı) devreden kişide kalıyor.

Çıplak mülkiyet devrinde tapu harcı oranı %2.

Örneğin 2 milyon TL’lik bir evin çıplak mülkiyet devrinde ödenecek harç 40 bin TL ile sınırlı kalıyor.

Bu yöntem, hem vergi yükünü düşürmesi hem de miras planlamasına olanak sağlaması nedeniyle aileler tarafından tercih ediliyor.

Hukukçular, aile içi devirlerde mirasçılar arasında eşitlik gözetilmediğinde “saklı paya tecavüz” iddiasıyla davaların gündeme gelebildiğini vurguluyor. Özellikle anne-baba hayattayken sadece bir çocuğa yapılan satış veya bağış işlemleri, ileride diğer mirasçılar tarafından iptal davasına konu olabiliyor.

Çıplak mülkiyet devrinde ise intifa hakkı devreden kişide kaldığı için, anne-baba yaşadığı sürece diğer mirasçıların dava açma olasılığı daha düşük görülüyor.

Gayrimenkul hukukçuları, aile içi taşınmaz devri yapılmadan önce şu noktalara dikkat edilmesi gerektiğini hatırlatıyor:

Satış bedeli, emlak vergi değerinden düşük gösterilemez.

Bağış işlemleri şeffaftır ancak maliyetlidir.

Çıplak mülkiyet devri, vergi avantajı sağlasa da devralan taşınmazı hemen kullanamaz veya satamaz.

Her durumda tapu müdürlüğü ve noter nezdinde resmi işlem yapılmalı, ayrıca aile içinde yazılı mutabakat alınmalıdır.

Uzmanlar, aile içi taşınmaz devirlerinde en sağlıklı yöntemin “satış + miras planlaması” veya “çıplak mülkiyet devri” olduğunu belirtiyor.

Gayrimenkul, çoğu insanın hayatı boyunca sahip olduğu en değerli varlıktır. Böylesine önemli bir malın devrinde yalnızca ödenecek harca odaklanmak doğru bir yaklaşım değildir. Asıl düşünülmesi gereken; işlemin hukuka uygunluğu, gelecekte doğuracağı sonuçlar ve aile huzurunun korunmasıdır.

Ben her zaman aynı görüşü savunuyorum: Tapuda en ucuz işlem, en doğru yapılan işlemdir. Çünkü hukuka uygun şekilde gerçekleştirilen bir devir, hem devletle yaşanabilecek sorunları hem de mirasçılar arasında çıkabilecek anlaşmazlıkları en başından önler.

Bugün birkaç lira kazanmak için yapılan yanlış beyanlar, yarın yıllarca sürecek davalara, yüksek vergi cezalarına ve aile bağlarının zedelenmesine neden olabilir. Bu nedenle bağış yapılacaksa bağış olarak, satış yapılacaksa gerçek bedeli üzerinden yapılmalıdır.

Samet Hızalan

KAYNAK: YENİ SAKARYA GAZETESİ