Depolama sektörü 2025 yılını talep tarafında canlı, arz tarafında ise doğru lokasyonda sınırlı büyümeyle kapattı. Depo Yönetimi Derneği (DepoDer) Başkanı Enver Sedat Güneş, Marmara çekirdeğinde yoğunlaşan yatırımlara karşı ikinci halka alternatiflerinin daha güçlü şekilde gündeme geldiğini belirterek, özellikle Adapazarı ve Düzce bölgesinin öne çıktığını söyledi. 2026’nın ilk üç çeyreğinde ise sektörde “bekle-gör” eğiliminin baskın olacağı ifade edildi.
2025’te Depolama Sektöründe 255 Bin Metrekarelik Hareket
DepoDer Başkanı Güneş, İstanbul ve çevresinde modern segmentte yaklaşık 255 bin metrekarelik kiralama gerçekleştiğini açıkladı.
Modern Segmentte İki Dönemlik Kiralama Verisi
2025’in ilk yarısında 110 bin 950 metrekare, ikinci yarısında ise 144 bin 400 metrekare kiralama işlemi raporlandı. Böylece yıl genelinde yaklaşık 255 bin metrekarelik bir kiralama hacmi oluştu.
Ancak sektörün yalnızca modern segmentten ibaret olmadığını vurgulayan Güneş, geleneksel depolar, dönüştürülmüş alanlar, küçük ölçekli tesisler ve “gri depolama” çözümlerinin de toplam hacimde önemli paya sahip olduğunu belirtti.
A Sınıfı – B Sınıfı Depo Tanımı Net Değil
Türkiye’de resmi ve ortak kabul görmüş bir “A sınıfı / B sınıfı depo” sınıflandırmasının bulunmadığına dikkat çeken Güneş, uluslararası raporlarda geçen A sınıfı ifadesinin genellikle modern ve kurumsal standartlı depoları tanımladığını söyledi.
Standart ve Veri Eksikliği Ölçümü Zorlaştırıyor
Tanım ve standart eksikliği ile ruhsat ve kayıt dışı alanlardaki parçalı yapı, toplam pazarın şeffaf biçimde ölçülmesini zorlaştırıyor. Bu durum, sağlıklı veri üretimini ve sektörün bütüncül analizini engelliyor.
Yatırımlar Marmara Çekirdeğinde Yoğunlaştı
Depo yatırımlarının ağırlıklı olarak Tuzla–Gebze–İzmit hattında yoğunlaştığını belirten Güneş, bu hattın güçlü sanayi kümeleri, liman bağlantıları ve iç pazara erişim avantajı sunduğunu ifade etti.
Deprem Riski ve Kapasite Birikimi Uyarısı
Ancak Marmara hattının artık sadece çekim merkezi değil, aynı zamanda kapasite ve risk birikimi olan bir alan haline geldiğine dikkat çekildi. Deprem gerçeği göz önünde bulundurulduğunda depo ağının tek bir hatta yığılmasının afet lojistiği açısından stratejik kırılganlık oluşturabileceği vurgulandı.
Bu nedenle 2026 ve sonrasında yatırımların bir bölümünün ikinci halka alternatiflerine, özellikle Adapazarı ve Düzce bölgesine kayması bekleniyor.
2026’da Depolama Sektöründe “Bekle-Gör” Dönemi
Güneş, 2026 beklentilerine ilişkin yaptığı değerlendirmede, depo talebi ve yatırımlarının siyasi gelişmelerden finansman koşullarına, gümrük düzenlemelerinden küresel tedarik zinciri kararlarına kadar birçok değişkene bağlı olduğunu söyledi.
Geniş Tabanlı Sıçrama Beklenmiyor
“2026’nın ilk üç çeyreğinde depolama tarafında çok güçlü bir sıçramadan ziyade bekle-gör eğilimi baskın olacak” diyen Güneş, yatırım kararlarının finansman koşulları ve ticaret akışındaki yön değişimine göre şekilleneceğini belirtti.
Yatırımcıların artık sadece metrekareye değil;
-
Lokasyon riski
-
Altyapı kalitesi
-
Enerji verimliliği
-
Otomasyona uygunluk
-
Kiracı gücü
gibi kriterlere baktığı ifade edildi.
Lojistik ve endüstriyel varlıklarda getirinin yüzde 8,25 seviyesinde seyrettiği ve kısa vadede bu bantta kalmasının beklendiği aktarıldı.
Depo Stratejik Altyapı Olarak Konumlandırılmalı
DepoDer’in önceliklerine değinen Güneş, Türkiye’de depoyu yalnızca operasyonel alan değil, “stratejik altyapı” olarak konumlandırmak gerektiğini söyledi.
Öncelikli Gündem Başlıkları
-
Depo tanımı ve sınıflandırması
-
Planlı lojistik alan gelişimi
-
İşgücü eğitimi
-
Dijital olgunluk
-
Sürdürülebilir depo yaklaşımı
Bu başlıkların sektörde olgunluk ve standartlaşma açısından kritik olduğu vurgulandı.
Depolama Fiyatlarında İki Ayrı Tablo
Depolama fiyatlarının iki başlıkta değerlendirilmesi gerektiği ifade edildi:
-
Depo kiraları
-
Depolama ve lojistik hizmet bedelleri
Kiralarda Dolar Bazlı Artış Sınırlı
İstanbul’da prime sanayi ve lojistik kiraları 2025’te dolar bazında yıllık yüzde 10 artışla 11 dolar/metrekare/ay seviyesine çıktı. Ancak TL karşılığı ve yan maliyetlerin şirketlerin toplam yükünü artırdığı belirtildi.
Hizmet Bedellerinde Yüzde 32’yi Aşan Artış
Ulaştırma ve depolama hizmetleri grubunda yıllık artış Aralık 2025 itibarıyla yüzde 32,32 seviyesinde gerçekleşti. Bu artışın kira değil, hizmet sağlayıcıların maliyet yapısındaki değişimi yansıttığı vurgulandı.
Depolama Sektöründe Yeni Dönem Başlıyor
2025’te temkinli büyüme sergileyen depolama sektörü, 2026’ya daha seçici ve stratejik kararlarla giriyor. Marmara’daki yoğunlaşmaya alternatif olarak Adapazarı ve Düzce bölgesi gibi ikinci halka lokasyonların öne çıkması, sektörün coğrafi dengelenme sürecine girdiğini gösteriyor.
Önümüzdeki dönemde finansman koşulları, jeopolitik gelişmeler ve ticaret akışları, depolama yatırımlarının yönünü belirleyen temel faktörler olmaya devam edecek.
Fotoğraf: Sosyal Medya
