Kamuoyunda “izale-i şüyu” olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davalarında yeni düzenleme hayata geçirildi. 12. Yargı Paketi kapsamında yapılan değişiklikle, belirli şartları taşıyan ve miras yoluyla edinilen taşınmazlarda ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmasının önü açıldı. Düzenlemeyle, aileden kalan ev, arsa ve tarlaların ilk aşamada üçüncü kişilerin mülkiyetine geçmesinin önüne geçilmesi amaçlanırken, uygulamanın kapsamı ve şartları ise önem taşıyor. Konuya ilişkin Yeni Sakarya Gazetesine konuşan Avukat Ali Sarı, düzenlemenin ortaklığın giderilmesi davalarına etkisini ve taşınmaz üzerindeki satış bedelinin paylaşımındaki rolünü değerlendirdi.
MİRASÇILARA ÖNCELİK
Düzenlemenin özellikle aileden kalan taşınmazların üçüncü kişilerin mülkiyetine geçmesi yönündeki endişeler açısından önem taşıdığını belirten Sarı,“Ortaklığın giderilmesi davalarında vatandaşların en büyük çekincelerinden biri, aile büyüklerinden miras kalan bir evin, arsanın veya tarlanın satış sonrasında tamamen üçüncü bir kişinin mülkiyetine geçmesidir. Yeni düzenlemeyle birlikte, kanunda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde ilk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılması öngörülüyor. Böylece mirasçılara, aileden kalan taşınmazı öncelikle kendi aralarında muhafaza edebilme imkânı tanınıyor.” dedi.
KAPSAM SINIRLI
Düzenlemenin her ortaklığın giderilmesi davası için geçerli olmadığının altını çizen Sarı, “Burada vatandaşlarımızın özellikle dikkat etmesi gereken nokta, düzenlemenin bütün hisseli taşınmazları kapsamadığıdır. Taşınmazın hangi yolla edinildiği, tapuda kimlerin malik olduğu ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunup bulunmadığı önem taşıyor. Dolayısıyla ‘Bütün ortaklığın giderilmesi davalarında ilk ihale sadece hissedarlar arasında yapılacak’ şeklinde genel bir değerlendirme yapmak doğru değildir. Kanunda belirtilen şartların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediğinin ayrıca incelenmesi gerekir.” ifadelerini kullandı.
İLK İHALE
İlk artırmanın yalnızca malik mirasçılar arasında yapılacağını belirten Sarı, “Mahkeme tarafından ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesinden sonra taşınmazın satış aşamasına geçiliyor. Yeni düzenlemenin kapsamına giren taşınmazlarda ilk artırmaya yalnızca malik mirasçılar katılabilecek. Mirasçılardan birinin en yüksek teklifi vermesi ve ihale bedelini yasal süresi içerisinde yerine getirmesi halinde taşınmaz o mirasçı tarafından iktisap edilebilecek. Bu yönüyle düzenleme, mirasçılara önemli bir öncelik tanıyor.” diye konuştu.
İKİNCİ AŞAMA
İlk ihalede satışın gerçekleşmemesi durumunda üçüncü kişilerin de sürece dahil olabileceğini ifade eden Sarı, “İlk artırmada mirasçılar arasında sonuç alınamazsa taşınmazın satışı ikinci aşamaya geçiyor. Bu aşamada artık umuma açık ihale söz konusu oluyor ve üçüncü kişiler de ihaleye katılabiliyor. Dolayısıyla yeni düzenleme, üçüncü kişilerin taşınmazı satın almasını tamamen ortadan kaldırmıyor. Mirasçılara yalnızca ilk artırmada öncelik sağlıyor. İlk aşamada taşınmaz mirasçılar arasında değerlendirilemezse ikinci artırmada genel satış süreci uygulanıyor.” dedi.
MUHDESAT AYRINTISI
Ortaklığın giderilmesi davalarında taşınmaz üzerindeki yapıların kime ait olduğunun da önemli olduğunu vurgulayan Sarı, “Muhdesat dediğimiz husus, taşınmazın zemini üzerinde bulunan ve taşınmazın kendisinden ayrı olarak ekonomik bir değer ifade eden yapı veya benzeri unsurlarla ilgili bir durumdur. Burada öncelikle o yapının kim tarafından meydana getirildiğinin tespit edilmesi gerekir. Çünkü yapıyı meydana getiren kişi ile taşınmazın tapudaki malikleri aynı kişiler olmayabilir.” dedi.
YAPI KİME AİT?
Yapının kim tarafından meydana getirildiğinin önem taşıdığını belirten Sarı, “Örneğin taşınmaz üzerindeki ev miras bırakan tarafından yapılmışsa, kural olarak bu yapı taşınmazın ekonomik bütünlüğü içerisinde değerlendirilir. Ancak yapı paydaşlardan biri tarafından meydana getirilmişse farklı bir hukuki durum ortaya çıkabilir. Bu nedenle yapının kime ait olduğunun belirlenmesi, satış bedelinin paylaştırılması açısından önemlidir.” dedi.
DEĞER ORANI
Muhdesatın satış bedeline etkisini de anlatan Sarı, “Bilirkişi incelemesi sırasında taşınmazın zemininin değeri ile üzerinde bulunan muhdesatın değeri ayrı ayrı belirlenebilir. Daha sonra muhdesatın taşınmazın toplam değerine oranı hesaplanır. Bu oran, satış sonucunda elde edilen bedelin hak sahipleri arasında paylaştırılması sırasında dikkate alınabilir. Dolayısıyla yapıyı meydana getiren paydaşın ekonomik hakkı, muhdesatın taşınmaz içerisindeki değerine göre ayrıca değerlendirilmiş olur.” şeklinde konuştu.
DELİL ÖNEMLİ
Muhdesat iddiasında bulunan kişilerin bu iddialarını ortaya koymasının önemine dikkat çeken Sarı, “Bir paydaşın taşınmaz üzerindeki yapıyı kendisinin meydana getirdiğini ileri sürmesi tek başına yeterli değildir. Muhdesatın aidiyeti konusunda hukuken geçerli bir tespit ve değerlendirme yapılması gerekir. Bu nedenle yapıların ne zaman, kim tarafından ve hangi koşullarda yapıldığına ilişkin deliller önem taşıyor. Her dosyanın kendi şartları içerisinde değerlendirilmesi gerekiyor.” dedi.
AİLEDE KALABİLİR!
Yeni düzenlemenin özellikle miras yoluyla intikal eden taşınmazlar bakımından önemli bir imkan sunduğunu belirten Sarı, sözlerini şöyle tamamladı: “Buradaki temel amaçlardan biri, ortaklığın giderilmesi ihtiyacı ile mirasçıların aileden kalan malvarlığını koruma isteği arasında bir denge kurabilmek. Belirli şartların gerçekleştiği dosyalarda ilk artırmanın mirasçılar arasında yapılması, taşınmazın öncelikle aile içerisinde kalabilmesine imkan sağlayabilir. Ancak vatandaşlarımızın her dosyanın aynı şekilde sonuçlanacağını düşünmemesi gerekiyor. Taşınmazın tapu durumu, maliklerin kim olduğu, miras yoluyla intikal edip etmediği, muhdesat bulunup bulunmadığı ve taraflar arasındaki hukuki durum birlikte değerlendirilmelidir.”
