2025 yılı içinde taşınmazını 5 yıl dolmadan satanlar, 2026 Mart ayında gelir vergisi beyannamesi vermek zorunda olacak. Süresinde beyan yapılmaması halinde vergi cezası ve gecikme faizi uygulanacak.
Konut ve Arsa Satışında Değer Artışı Kazancı Vergisi Nedir?
Taşınmaz satışından elde edilen kazanç, edinim tarihinden itibaren 5 yıl içinde yapılırsa değer artışı kazancı vergisine tabi tutuluyor.
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’na göre gerçek kişilerin satın aldıkları bir evi, arsayı ya da benzeri gayrimenkulü 5 yıl içinde elden çıkarması halinde oluşan kazanç gelir vergisine tabi oluyor.
Birçok kişi bu düzenlemeden haberdar olmadığı için süresinde beyanname vermiyor ve yüksek tutarlı vergi cezalarıyla karşı karşıya kalabiliyor.
Beyanname 1 Mart’ta Başlıyor
2025 yılı içinde 5 yıllık süre dolmadan taşınmaz satışı yapanların, elde ettikleri kazancı 2026 yılının Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirmesi gerekiyor.
Hesaplanan vergi:
-
Mart ayında ilk taksit
-
Temmuz ayında ikinci taksit
şeklinde iki eşit taksitte ödeniyor.
Beyan yükümlülüğünün yerine getirilmemesi durumunda vergi aslına ek olarak ceza ve gecikme faizi uygulanıyor.
5 Yıl Kuralı Nasıl Hesaplanıyor?
Vergi uygulamasında 5 yıllık süre takvim günü esas alınarak hesaplanıyor.
-
Taşınmaz 5 yıl dolmadan satılırsa gelir vergisi doğuyor.
-
5 yılın tamamlanmasının ardından yapılan satışlarda ise değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor.
Vergi sadece klasik satış işlemlerinde değil;
-
Bedel karşılığında devir
-
Temlik
-
Takas (trampa)
-
Kamulaştırma
-
Devletleştirme
-
Şirketlere sermaye olarak konulması
gibi işlemlerde de gündeme geliyor.
Miras Yoluyla Edinilen Taşınmazlarda Vergi Yok
Maliye’nin verdiği bilgiye göre miras yoluyla edinilen ev ve arsaların satışında değer artışı kazancı vergisi uygulanmıyor.
Yİ-ÜFE Endeksleme Yöntemi Nasıl Uygulanıyor?
Vergi hesaplanırken satış bedeli ile alış bedeli arasındaki fark doğrudan esas alınmıyor. Öncelikle alış bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranına göre güncelleniyor.
Artış oranının yüzde 10’un üzerinde olması halinde endeksleme yapılıyor ve buna göre vergilendirilecek kazanç belirleniyor.
Örneğin; Aralık 2023’te 5 milyon liraya alınan bir evin, Ağustos 2025’te 8 milyon liraya satılması halinde, 5 yıllık süre dolmadığı için değer artışı hesaplanıyor. Yİ-ÜFE oranı dikkate alınarak alış bedeli güncelleniyor ve ortaya çıkan fark üzerinden gelir vergisi hesaplanıyor.
Gelir İdaresi Başkanlığı’nın yayımladığı rehbere göre, 6 milyon liraya alınan bir taşınmazın bir yıl dolmadan 9 milyon liraya satılması halinde elde edilen kazanç vergiye tabi oluyor.
Kooperatif ve Arsa Üzerine Yapılan Evlerde Süre Nasıl Belirleniyor?
Kooperatif yoluyla edinilen konutlarda fiili kullanım tarihi ile elektrik ve su aboneliğinin başladığı tarih esas alınıyor.
Arsa üzerine inşa edilen evlerde ise tapuda cins tashihinin yapıldığı tarih edinim tarihi kabul ediliyor.
Kentsel dönüşüm kapsamında arsa üzerine yapılan konutların 5 yıl içinde satılması halinde de gelir vergisi yükümlülüğü doğuyor.
Örnek Hesaplama: Vergi Çıkmayan Durum
Alış tarihi: Şubat 2022
Alış bedeli: 3.200.000 TL
Satış tarihi: Eylül 2025
Satış bedeli: 6.500.000 TL
Taşınmaz 5 yıl dolmadan satıldığı için değer artışı kazancı doğuyor.
Yİ-ÜFE Endeksleme Hesabı
Şubat 2022 Yİ-ÜFE: 1.150
Ağustos 2025 Yİ-ÜFE: 3.220
Artış oranı: (3.220 – 1.150) / 1.150 = %180
Artış oranı yüzde 10’un üzerinde olduğu için endeksleme uygulanıyor.
Endekslenmiş maliyet bedeli:
3.200.000 × (3.220 / 1.150)
= 3.200.000 × 2,80
= 8.960.000 TL
Satış bedeli, endekslenmiş maliyetin altında kaldığı için vergi doğmuyor.
Vergi Doğan Senaryo
Aynı taşınmazın 9.500.000 TL’ye satıldığını varsayalım:
Satış bedeli: 9.500.000 TL
Endekslenmiş maliyet: 8.960.000 TL
Kazanç: 540.000 TL
Bu tutar gelir vergisi tarifesine göre vergilendiriliyor. Artan oranlı tarife uygulanıyor ve yaklaşık yüzde 15–40 aralığında vergi çıkabiliyor.
Ortalama yüzde 20 vergi dilimi varsayımında:
540.000 × %20 = 108.000 TL gelir vergisi
Vergi mart ve temmuz aylarında iki eşit taksitte ödeniyor.
